与成交量的冲高回落类似，市场分化的趋势越发显现。全国房地产商会联盟主席顾云昌将我国城市化进程分为两个阶段，在第一阶段，人口从农村向城市流动，房地产市场表现为同冷同热，调整步伐相对一致。

　　在第二阶段，人口从中小城市向大城市流动，房地产市场表现为城市和区域的分化，即使同一区域内的不同城市，楼市走向也可能截然相反。

　　他认为，当前我国正处在城市化的第二阶段。因此，过去“一刀切式”的调控政策不再适用，“一城一策”，乃至“一区一策”是主要的指导思想。

　　以张家港为例，作为隶属于江苏苏州的县级市，如今张家港楼市已经与苏州市场出现分化。

　　2017年8月，张家港出台“限售令”，是苏州第一个启动限售政策的城市。当年，张家港楼市炙手可热，不仅土地价格连创新高，住宅成交量也达到276万平方米，住宅均价首次破万。

　　“限售令”立竿见影。根据上海易居研究院的数据，2018年，在市场供应量明显增加的背景下，张家港的住宅成交量同比减少18%，市场呈现供大于求的态势。2019年1-11月，张家港住宅成交量仅为164万平方米，同比下跌29%。张家港也成为今年苏州县级市里唯一个成交量同比下滑的城市。

　　“2019年上半年苏州市区市场热度完全没有蔓延到张家港。”上述机构总结。与张家港试图松绑调控相比，今年苏州已经两次升级调控政策。

　　在土地市场，2019年前11月张家港成交的30宗各类涉宅地块中，只有3宗为溢价成交，其余均为底价成交。

　　上海易居研究院指出，近几年，张家港市区商品住宅成交的套均面积持续稳定在144平方米左右，可见张家港不是外来投资投机活跃的市场，而是一个本地居民内生需求主导的改善型市场。

　　所以，“这两年张家港市场成交量的下行，未必是限售所致，更大的原因是其作为县级城市需求局限性所带来”。该机构认为，从市场表现低迷的角度，张家港取消限售政策在情理之中，但无论取消还是恢复，对市场的实际影响并不大。